Cách nhận biết đất thổ cư và điều kiện để được chuyển lên đất thổ cư là gì?
1. Hiểu đúng về đất thổ cư (đất ở)
Một sự thật mà nhiều người vẫn hay lầm tưởng đó chính là khái niệm đất thổ cư. Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư mà nó là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở. Đất ở thuộc loại đất phi nông nghiệp, bao gồm: đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Căn cứ Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn (OTN) là loại đất do xã quản lý nằm tại khu vực nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng nhà và các công trình phục vụ cuộc sống như vườn, ao… Đất thổ cư tại đô thị được dùng để xây dựng nhà và các công trình phục vụ cuộc sống như vườn, ao…. trong cùng một thửa đất tại khu dân cư đô thị.
2. Điều kiện để được lên đất thổ cư
Để chuyển các mục đích sử dụng đất khác sang đất thổ cư thì cần phải đáp ứng được các điều kiện trong điều 52 của Luật đất đai.
Đầu tiên là mục đích sử dụng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất này sẽ được UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Trong kế hoạch của UBND huyện, UBND sẽ xác định diện tích của các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã nằm trong kế hoạch. Tóm lại, mỗi huyện sẽ có một kế hoạch sử dụng đất khác nhau nên có thể cùng một loại đất, cùng một diện tích nhưng có nơi sẽ lên được đất thổ cư còn có nơi thì không.
Thứ hai là phải đúng nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong kế hoạch dự án đầu tư, đơn vị giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Lưu ý, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải được thực hiện theo quy định như sau. Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Như đã đề cập thì mỗi huyện có kế hoạch sử dụng đất khác nhau và kế hoạch này được đăng công khai trên cổng thông tin UBND cấp huyện hoặc văn phòng quản lý đất đai cấp xã.
Đất thổ cư với mục đích sử dụng chính là để xây dựng nhà và các công trình phục vụ cuộc sống như vườn, ao…
3. Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu?
Hiện tại, thời hạn sử dụng đất thổ cư được chia làm 2 loại. Thứ nhất là đất thổ cư có thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng này được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thông thường thời hạn của loại này có thể là 20, 50 hoặc 70 năm. Thứ hai là đất có thời hạn sử dụng lâu dài và ổn định. Thời hạn này phụ thuộc vào diện tích đất đã xem có bị rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hay không.
4. Thủ tục chuyển sang đất thổ cư
Theo quy định của Nhà nước, có 4 bước để chuyển mục đích sử dụng đất Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ một cách kỹ lưỡng bao gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) Bước 2: Đến cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước để nộp hồ sơ. Cụ thể, nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài Nguyên và Môi trường nơi có đất. Nếu địa phương chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Bước 3: Giải quyết yêu cầu: Người dân cần nộp tiền sử dụng đất Bước 4: Trả kết quả. Đối với thời gian giải quyết thủ tục xin chuyển sang đất thổ cư là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không qua 25 ngày đối với các vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn (theo khoản 40 Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
Bất cứ loại hình sử dụng đất nào cũng cần phải rõ ràng về mặt pháp lý
5. Chi phí chuyển sang đất thổ cư
Khi chuyển từ các loại đất khác sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần nộp các khoản phí gồm: Tiền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp Giấy chứng nhận; phí thẩm định hồ sơ. Cụ thể:
Về tiền sử dụng đất (Ví dụ trong trường hợp chuyển từ đất vườn, ao sang đất ở):
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 5 NĐ 45)
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
Về lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
(Căn cứ Điều 5 Nghị định 140 và khoản 2 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP).
Về lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Mỗi tỉnh, thành phố có mức thu khác nhau nhưng hầu hết đều dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Về phí thẩm định hồ sơ:
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Trên đây là tổng hợp những thông tin cần thiết về đất thổ cư và nhưng quy trình, thủ tục liên quan chuyển mục đích sử dụng đất. Alphaland Group rất mong những thông tin này có thể giúp cho quý khách hàng trong những trường hợp cần thiết.
